Rozhovor s Richardem Morávkem o aktuálním vývoji situace na realitním trhu s byty

Jak vnímáte situaci na současném realitním trhu? Jsou byty nedostupné?

Vysoké ceny za bydlení nejsou fenoménem posledních měsíců, ale dlouho trvajícím trendem. I před krizí bylo vlastní bydlení pro mnohé nedosažitelné a ceny rostly raketovým tempem. Dobře si pamatuji, že i tehdy stál byt ve starší zástavbě na periférii Olomouce, bez dobré dopravní obslužnosti a občanské vybavenosti, velké peníze. Cena bytů v Olomouckém kraji vzrostla mezi roky 2015 a 2019 až o 46 %. Bylo to dáno nízkou nabídkou a vysokou poptávkou. Levné půjčky navíc vedly k enormnímu zájmu o vlastní bydlení. Nyní v době inflace, kdy centrální banka razantně zvýšila úrokové sazby, tato éra končí. Některým lidem navíc dobíhá fixace a je dost možné, že si řada z nich nebude moci vyšší úročení dovolit a svých bytů se bude muset vzdát. Celá tato situace zapříčinila fakt, že se realitní trh stal minovým polem, kde nebude vždy reálné udržet v dlouhodobém horizontu aktuální hodnotu bytu. Nečekejme ale, že ceny nemovitostí hned nějak zásadně dramaticky poklesnou. Netýká se to například prémiových rezidenčních projektů.

Proč si nebudou schopny svou cenu udržet?

Byly nakoupeny draze kvůli tehdejší absenci nabídky na trhu. Cena není jednou pro vždy daná. Je to veličina, kterou koriguje princip nabídky a poptávky. Je třeba proto uvažovat v delším časovém horizontu a všímat si více faktorů než jen aktuální ceny hypotéky. Představte si moment, kdy se v Olomouci rozroste bytová zástavba. Již nyní zde vznikly projekty Šantovka Living, byty Šantova, na Šibeníku a další, které již posílily zdejší možnosti. Obecně stačí, aby na trhu přibyla dobrá a perspektivní konkurence, jež zředí nabídku, a byty, které dosud posilovaly díky absenci alternativy, mají na trhu vážné protivníky. Pět milionů korun za byt v panelovém domě na okraji města v Holici přestane být adekvátní prodejní cenou.

„Ne všechny byty budou schopny udržet v dlouhodobém horizontu svou hodnotu. Je třeba zohlednit kvalitu projektu.“

Takže jde o nedostatečně rozvinuté konkurenční prostředí?

V Olomouci bytová výstavba v posledním roce dynamicky rostla. Pokud tedy někdo koupil byt při vysokých cenách před rokem kvůli omezené nabídce, může se stát, že bude dlouhé roky splácet byt, který už nikdy za stejnou cenu neprodá. To však nebude případ rezidenčního typu bydlení, který se pečlivě soustředí na benefity a nadčasovost. Určujícím faktorem konkurenceschopnosti projektů bude komplexní kvalita. Tyto byty udrží svoji hodnotu i v delším časovém horizontu. Investoři ale musí rozpoznat, že nejde o nalakovanou bídu, ale o skutečnou kvalitu na trhu. Ačkoli se řada projektů tváří jako prémiový typ bydlení, často jde pouze o marketingové proklamace. Vznikající pestrá bytová nabídka bude časem skrze kvalitu roztřízena na odpovídající cenové úrovně, to ale ještě nějakou chvíli potrvá. Věřím, že i mnoho nově vznikajících bytů časem uskrovní své cenové relace. Některé ale dále oprávněně porostou.

Hodně se mluví o nájemním bydlení, jaký tam je vývoj?

Částky za nájem v ČR meziročně významně vzrostly. Právě na bydlení pociťujeme dramatický nárůst cen za energie. Nicméně to nesouvisí s vývojem realitního trhu či omezené nabídky. Zde se dostáváme k problému rozjeté inflace a na téma aktuální energetické politiky.

Umožnily vládní intervence do cen energií nižší výdaje pro domácnosti?

Pouze krátkodobě. V říjnu 2022 došlo ke zpomalení meziročního cenového růstu, což bylo ovlivněno zejména cenami v oddíle bydlení, kde ceny elektřiny klesly právě kvůli zavedenému úspornému tarifu. Co ale tato kompenzační politika ekonomicky znamená? Stále budeme muset někde dorovnat rozdíl mezi reálnou a prodejní cenou. Inflace se bude prodlužovat a my budeme dále chudnout. Teď tyto kompenzace padly skrze windfall tax na bedra některých firem, při větší zátěži to příště budou daňoví poplatníci. Získal se sice čas navíc, který ale bude stát velké peníze a ve výsledku nic nevyřeší.

„Mají-li úspory inflaci přežít, musí se rozpohybovat skrze rozumné investice.“

Mají v tomto společenském kontextu investiční byty ještě budoucnost?

Inflace nás nutí, abychom s penězi zacházeli aktivně. Mají-li úspory přežít, musí se rozpohybovat skrze rozumné investice. V zásadě platí, že inflace snižuje hodnotu volně ležících úspor na běžných účtech. Bude tedy posilovat strategie dát své peníze do segmentu, který hodnotu drží či ji posiluje. To bude nepochybně u řady lidí motivátorem pro nákup nemovitostí. Významnou investiční příležitostí totiž vždy byl a bude právě realitní trh. Investoři, disponující volnou hotovostí, však musí pečlivě zvažovat benefity projektu a vyhnout se bytům, které se stále nachází v křehké cenové bublině.

Je tedy nyní správnou strategií investovat do bytu?

Záměrně jsem zmínil investory s volnou hotovostí. Vždy totiž záleží, z čeho chcete koupi bytu financovat, tedy jaký podíl vlastních zdrojů jste schopni do nemovitosti dát. Zásadním faktorem je kvalita koupeného projektu, který kromě profitu z nájemného také časem zhodnocuje svou hodnotu. Z dlouhodobého pohledu cena dobré investice určitě poroste nad inflací. Časem navíc půjdou sazby zcela jistě dolů. Pokud si nyní chcete vzít půjčku, je nutné uvážit, zda vám měsíční splátku a případné rezervy pokryje nájemné. Jednoznačně správnou cestou je bezesporu investice volných finančních prostředků. Bydlení je určitě správný segment na trhu, je však nutné udělat propočet vlastních možností a mít dobrou ruku při výběru. Významnou roli hraje také likvidita, tzn. schopnost investice proměnit se zpět na peníze bez ztrát a v dobrém časovém intervalu. Ačkoli byty obecně rozhodně neprodáte tak rychle jako například akcie, kvalitní investiční byt by však mělo být v případě nutnosti možné prodat do dvou až tří měsíců. Je to opravdu individuální záležitost, kterou nelze jednoduše paušalizovat.

A co jiné investiční příležitosti?

Je nutné si opravdu stanovit, kdo má být tím investorem. Vstupovat na pole jiných investičních instrumentů či komerčních nemovitostí může být pro rodiny a jednotlivce, kteří nemají s byznysem tohoto typu zkušenosti, komplikované. A to i vzhledem k poptávkovému charakteru inflace. Dám jednoduchý příklad – například víno je skvělý investiční nástroj, kterému v čase výrazně roste hodnota, ale kolik lidí má reálné know-how, jak takové víno vybrat? Potažmo jak jej skladovat, aby bylo ve skvělé kondici a na ceně neztrácelo? Pro správný výběr je nutné se orientovat například v tom, jaký byl například v Bordeaux ročník, jaká je filozofie vinařství a zda má opravdový potenciál k dlouhodobé archivaci. Samozřejmě také, zda pro své zboží najdete následně kupce. Obecně podle mě platí, že u bydlení je přeci jen obecné povědomí o kvalitě mnohem vyšší a jistější, neboť vychází spíše ze zdravého rozumu než z konkrétní odborné znalosti. Na úrovni fyzických osob má smysl absolvovat raději růst v rámci investice do bydlení, než sledovat pálení úspor na běžném účtu či se s penězi pouštět do neprobádaných investičních vod. Hlavně záleží na parametrech konkrétního bytu. Některé investice do bydlení mohou být mimořádně úspěšné. Vše záleží na tom, jaký projekt se vám podaří koupit.

Jak na trhu rozpoznat kvalitní bytový projekt?

Zájemci musí pečlivě zvažovat parametry a benefity projektů s ohledem na energetickou úspornost, atraktivní lokalitu, dopravní dostupnost a občanskou vybavenost. Dále je nutné se ptát, zda je byt třeba renovovat či má dobré zateplení. To vše hraje významnou roli. Jde o určující faktory, které budou byty dále zhodnocovat. Na realitním trhu vyhrají developerské projekty, které na všechny tyto aspekty myslí.

Dáte příklad kvalitního bytového projektu?

Kvalitní projekty jsou umístěny v perspektivní lokalitě, kde je vše na dosah ruky – škola pro děti, nákupy, úřady a možnosti trávení volného času. Zcela zásadním faktorem se ale nyní stávají energeticky šetrné technologie. Moderní rezidenční areály mají tu výhodu, že mohou tyto úsporné technologie zahrnout již od počátku jako součást projektu. Například v případě rezidenčního projektu Šantovka Living bude možné ušetřit peníze za energie díky inovativnímu tepelnému čerpadlu na principu země-voda, které využívá hlubinné geotermální vrty. Zároveň byl na stavbu využit vysoce kvalitní materiál s perfektním zateplením. Šetření nákladů za energie je zajímavé jak pro investory, tak pro zájemce o nájemní bydlení. Kvůli nižším cenám energií to bude situace výhodná pro obě strany.

„Každý z bytových projektů vznikající v Olomouci pak ohodnotí samotný trh, který bude spolehlivým arbitrem ceny.“

Co je dlouhodobým lékem na nižší ceny bytů?

V prvé řadě jde o zjednodušení stavebního zákona, který výstavbu v ČR komplikuje, zpomaluje a tím znemožňuje vznik odpovídající bytové nabídky. Ta musí mít několik škál kvality – od prémiového bydlení až po klasický standard. Obecně ale v republice bytová výstavba za první tři čtvrtletí 2022 klesla o 4,7 %, takže jde spíše o zbožné přání. V Olomouci za stejné období však začala stavba téměř 1 800 bytů a tempo růstu bylo mezi všemi kraji největší.

Jaké v Olomouci vznikají bytové projekty?

Například naše skupina REDSTONE posílí bytové kapacity díky výstavbě rezidenčních areálů Šantovka Living a Kašparova, které nabídnou vysoký standard bydlení. V delším časovém horizontu máme v plánu postavit rozsáhlé bytové kapacity v rámci čtvrtě Nová Velkomoravská. Také projekt Šantovka Tower má ambici nabídnout zajímavé možnosti pro bydlení. Staví tu také řada dalších developerských společností, které budují například byty v městské části Slavonín či v areálu bývalého telekomunikačního podniku SPT Telecom na Tabulovém vrchu. Skupina DRFG chce stavět byty u hlavního nádraží. Společnost Sochorova stavební na místě bývalých kasáren v centru Olomouce staví více než 400 bytů. Více než 200 bytů postaví v areálu bývalých sladoven a mrazíren developerská společnost Link City Centrum NS. Všechny bytové projekty vznikající v Olomouci pak ohodnotí samotný trh, který bude spolehlivým arbitrem ceny. Každý si pak najde bydlení, které bude odpovídat jeho preferencím a finančním možnostem. Bydlení bude dostupnější a cena poroste souběžně s kvalitou bydlení.

Olomoucký report, publikováno 4. ledna 2023